Bất động sản thương mại châu Á đang suy giảm trên diện rộng

Tình trạng đóng băng đã lan sang cả bất động sản thương mại và các quỹ tín thác bất động sản, nhóm các đối tượng này sở hữu các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại mang lại thu nhập đều đặn cũng như có nhiều hiện diện cũng như hoạt động đầu tư trên thị trường chứng khoán tại Singapore, Nhật và Hồng Kông

Chỉ số REIT tính toán hiệu suất của các quỹ đầu tư bất động sản tập trung vào châu Á khởi đầu năm nay tăng bởi những dự báo lạc quan về việc các biện pháp kiểm soát COVID-19 tại Trung Quốc được nới lỏng sẽ khuyến khích cho dòng vốn từ nền kinh tế lớn nhất châu Á vào các nước khác trong khu vực, nhờ vậy hỗ trợ cho bất động sản thương mại.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này mọi chuyện đã không như mong muốn khi mà Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn tiếp tục chiến dịch siết chặt chính sách tiền tệ, nâng lãi suất thêm ¼ điểm phần trăm vào ngày 22/3/2023.

Tâm lý thị trường đồng thời chịu tổn hại bởi cuộc khủng hoảng ngân hàng vốn là nguyên nhân đằng sau vụ sụp đổ của ngân hàng Silicon Valley Bank tại Mỹ và việc ngân hàng Credit Suisse phải chấp nhận bị thâu tóm.

Trong tháng 3/2023, lợi suất trái phiếu Bộ Tài chính Mỹ thời hạn 10 năm giảm khi mà nhà đầu tư tìm kiếm địa điểm an toàn để giữ tiền trong bối cảnh có nhiều rối ren. Lãi suất tín dụng tại châu Á ở ngưỡng quá cao, chính vì vậy nó gây sức ép lên những hy vọng về khả năng ngành này có thể hồi phục.

“Lãi suất trong khu vực năm 2023 có thể lên ngưỡng cao nhất trong nhiều năm. Môi trường kinh tế yếu đi đang khiến cho nhiều quản lý doanh nghiệp bất động sản phải tính toán lại về lượng mặt bằng họ đang nắm giữ”, trưởng bộ phận nghiên cứu tại công ty tư vấn bất động sản Knight Frank – bà Christine Li phân tích.

Các số liệu mới nhất từ công ty cung cấp dịch vụ tài chính Refinitiv phát đi thông điệp về sự suy giảm. Giá trị các vụ sáp nhập và thâu tóm bất động sản trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong khu vực trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 3/2023 ở mức khoảng 10,3 tỷ USD, con số này thấp hơn so với mức 18,9 tỷ USD cùng kỳ của 1 năm trước và giảm đáng kể so với con số 21,2 tỷ USD của quý 4/2022.

Lợi suất từ các quỹ REIT, loại hình mang lại cho nhà đầu tư tiền cổ tức ổn định bởi các chuyên gia quản lý ngành bất động sản thu tiền cho thuê bất động sản thường xuyên, đã không ngừng giảm.

Trong báo cáo công bố vào tháng 3/2023, chuyên gia phân tích tại tổ chức Malayan Banking – bà Krishna Guha, khẳng định môi trường lãi suất cao sẽ có thể gây sức ép lên lợi suất từ REIT. Bà Guha kết luận rằng nếu lãi suất tăng nửa điểm phần trăm, mức lợi suất nhà đầu tư thu được từ REIT có thể giảm đến 2% hoặc hơn nữa.

“Quý 4/2022 chứng kiến thêm làn sóng nâng lãi suất, chính vì vậy nó làm hạ nhiệt hoạt động mua bán sáp nhập và kinh doanh bất động sản, đây là kết quả của việc chi phí tài chính tăng cao”, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại MSCI – ông Benjamin Chow phân tích.

Tại Hồng Kông, ông Chow khẳng định khối lượng bất động sản thương mại có thể ở mức thấp trong vài tháng tới khi mà giới chức quản lý chính sách tiền tệ buộc phải hành động phù hợp với diễn biến chính sách tại Mỹ.

Đầu tư bất động sản Hồng Kông được dự báo sẽ tăng trưởng ước tính khoảng 15% trong năm nay, hồi phục đáng kể từ mức đáy của 10 năm sau khoảng thời gian suy giảm mạnh do biên giới bị đóng cửa. Khối lượng giao dịch trong ngành bất động sản trong năm ngoái giảm gần nửa so với năm liền trước. Chỉ có 101 thương vụ bất động sản được hoàn tất trong năm 2022.