Đề xuất loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là đề xuất của ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Quản lý giá (Bộ Tài chính) tại Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức ngày 28/7, tại Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, hiện nay, giá cụ thể của thửa đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh. Phương pháp này nhằm giải quyết bất cập giữa giá đất thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định, thông qua hệ số tăng thêm hoặc giảm đi. Khi bảng giá hàng năm do các tỉnh công bố không theo kịp biến động tăng hoặc giảm của giá đất phổ biến trên thị trường, thì sẽ được điều chỉnh bằng hệ số để thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Bởi vậy, đây là "cách tính toán lòng vòng, rườm rà, mất thời gian" và chứng tỏ bảng giá đất do các tỉnh ban hành không phải là giá thị trường. "Nếu vẫn áp dụng như vậy, thị trường không tránh khỏi quay về tình trạng hai giá đất", ông góp ý và đề nghị thay bằng phương pháp so sánh hoặc thu thập.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường giữ lại phương pháp định giá đất thặng dư trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất.

Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp. Ông lập luận, đất đai ở bất kỳ đâu cũng phải được hướng đến mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất so với hiện tại. Hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển của mỗi quốc gia là nhân tố rất quan trọng. "Đây là phương pháp phù hợp thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam. Với các thửa đất tiềm năng, khó áp dụng phương pháp khác thay cho định giá thặng dư", ông Thỏa nói.

Hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Hội Thẩm định giá Việt Nam tổ chức ngày 28/7. (Ảnh: KT)

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không có cơ sở khoa học, áp dụng tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất chỉ mang tính hình thức. Nếu dùng cách tính này áp dụng cho mục đích khác cũng không phản ánh được nguyên tắc giá đất phù hợp giá phổ biến trên thị trường như dự thảo Luật Đất đai quy định.

Hơn nữa, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất sẽ được các tỉnh, thành ban hành hàng năm, nên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không còn cần thiết.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất nếu không có thông tin về giá giao dịch thực tế, có thể thu thập giá chào bán hoặc chào mua các thửa đất, trừ đi tỷ lệ thích hợp tùy theo thực tế.

Thực tế hiện nay, giá ghi trong hợp đồng mua bán đất phần lớn thấp hơn giá giao dịch thật. Theo ông Phượng, nếu nhà nước lấy giá này làm căn cứ để bồi thường, người có đất bị thu hồi không đồng tình, nhưng để làm căn cứ tính giá giao đất, cho thuê đất thì ngân sách nhà nước bị thiệt.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Cũng vì nguyên nhân này, nguồn cung bất động sản năm 2022 sụt giảm mạnh so với năm 2021.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp rất quan tâm đến quy định liên quan đến định giá đất vì tác động rất lớn đến triển khai dự án đầu tư.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất thể hiện các phương pháp định giá đất nhưng không có phương pháp thặng dư và điều này khiến các doanh nghiệp băn khoăn. Bởi, các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập khó thay thế hoàn toàn phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản.

Có ý kiến lo ngại rằng, bỏ phương pháp thặng dư gây khó khăn về định giá dẫn đến chậm triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương pháp cũng cho thấy sự thiếu ổn định của chính sách, tác động đến đầu tư dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, qua đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

“Đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư với các dự án đầu tư của doanh nghiệp”, bà Diệu Hồng nêu ý kiến.

Hội thảo Chúa Nguyễn với đất phương Nam: Xác lập chủ quyền và khai thác kinh tế biển đảo Ngày 3/6, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế phối hợp với Hội Khoa học Lịch sử (KHLS) Việt Nam tổ chức hội thảo khoa học: Chúa Nguyễn với đất phương Nam.

Sản lượng giảm, nhu cầu tăng cao đẩy giá cà phê trong nước lập đỉnh trong 15 năm Nhu cầu cà phê Robusta trên thị trường nội địa lẫn thế giới đều tăng cao, nhưng nguồn cung hạn chế đẩy giá cà phê Robusta trong nước tăng trên 60.000 đồng/kg. Đây là mức giá trong “mơ” của người nông dân trồng cà phê.